Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Erbach?
- Erbach ist ein Ort mit 13.453 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis im Bundesland Baden-Württemberg.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.893 € pro Quadratmeter – das sind hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 57,3 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,1 % und 3,6 % (Ø 3,3 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 28 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (43,6 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 2,7 % gewachsen (ca. 0,2 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,4 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Erbach liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.893 € und einem Kaufpreisfaktor von 30,2 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 10,13 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
30,2 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,31 %
Spanne: 3,09 % – 3,62 %
Wertsteigerung (5 J.)
+57,29 %
≈ 11,46 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 3.893 €/m² | 3.112 € bis 4.506 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 10,13 €/m² | 9,38 € bis 13,40 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,62 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,57 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +4,53 % | +2,63 % |
| Letzte 2 Jahre | -7,93 % | +0,30 % |
| Letzte 5 Jahre | +57,29 % | +20,17 % |
| Letzte 10 Jahre | +86,91 % | +24,91 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.310 | 6,77 | 3,52 |
| 2012 | 2.499 | 8,15 | 3,91 |
| 2013 | 2.634 | 7,32 | 3,34 |
| 2014 | 2.843 | 8,11 | 3,42 |
| 2015 | 3.070 | 8,13 | 3,18 |
| 2016 | 3.304 | 8,47 | 3,08 |
| 2017 | 3.310 | 8,42 | 3,05 |
| 2018 | 3.331 | 8,68 | 3,13 |
| 2019 | 3.434 | 9,53 | 3,33 |
| 2020 | 3.275 | 10,35 | 3,79 |
| 2021 | 4.155 | 10,10 | 2,92 |
| 2022 | 3.724 | 9,87 | 3,18 |
| 2023 | 3.893 | 10,13 | 3,12 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Erbach. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Erbach
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Erbach und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 30,2 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.