Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Herbstein?
- Herbstein ist ein Ort mit 4.788 Einwohnern im Vogelsbergkreis im Bundesland Hessen.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.362 € pro Quadratmeter – das sind niedrige Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 9,1 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine gute Rendite erwirtschaften: zwischen 5,7 % und 6,9 % (Ø 6,3 %).
- Mit einem Kaufpreisfaktor von 14 ist die Abzahlung einer Immobilie aus den Mieterträgen relativ schnell möglich.
- Die Bevölkerung ist mit einem Durchschnittsalter von 47,1 Jahren im Bundesvergleich alt.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 5,5 % geschrumpft.
- Die geringe Arbeitslosigkeit (2,4 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Herbstein liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.362 € und einem Kaufpreisfaktor von 15,8 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 7,10 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
15,8 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
6,32 %
Spanne: 5,66 % – 6,91 %
Wertsteigerung (5 J.)
-9,09 %
≈ -1,82 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.362 €/m² | 982 € bis 1.606 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 7,10 €/m² | 5,65 € bis 7,95 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 6,91 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 5,94 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letzte 2 Jahre | +3,88 % | +12,16 % |
| Letzte 5 Jahre | -9,09 % | +10,59 % |
| Letzte 10 Jahre | -9,09 % | +9,74 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.321 | 6,43 | 5,84 |
| 2012 | 1.498 | 6,22 | 4,98 |
| 2013 | 1.345 | 6,78 | 6,05 |
| 2014 | 1.498 | 7,13 | 5,71 |
| 2015 | 1.498 | 7,00 | 5,61 |
| 2016 | 1.498 | 6,47 | 5,18 |
| 2017 | 1.498 | 6,62 | 5,30 |
| 2018 | 1.498 | 7,29 | 5,84 |
| 2019 | 1.498 | 5,96 | 4,78 |
| 2020 | 1.498 | 6,41 | 5,14 |
| 2021 | 1.498 | 6,42 | 5,14 |
| 2022 | 1.498 | 7,29 | 5,84 |
| 2023 | 1.265 | 6,63 | 6,29 |
| 2024 | 1.311 | 6,33 | 5,80 |
| 2025 | 1.362 | 7,10 | 6,26 |
| 2026 | 1.362 | 7,10 | 6,26 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Herbstein. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Herbstein
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Herbstein und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 15,8 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.