Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Niederwerrn?
- Niederwerrn ist ein Ort mit 7.804 Einwohnern im Kreis Schweinfurt im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.633 € pro Quadratmeter – das sind hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 28,4 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,0 % und 3,5 % (Ø 3,3 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 28 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Die Bevölkerung ist mit einem Durchschnittsalter von 45,8 Jahren im Bundesvergleich durchschnittlich alt.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 4,3 % gewachsen (ca. 0,4 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,9 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Niederwerrn liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.633 € und einem Kaufpreisfaktor von 30,3 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 9,75 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
30,3 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,30 %
Spanne: 3,00 % – 3,53 %
Wertsteigerung (5 J.)
+28,39 %
≈ 5,68 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 3.633 €/m² | 2.894 € bis 4.401 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 9,75 €/m² | 8,52 € bis 11,98 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,53 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,27 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +24,36 % | +0,72 % |
| Letzte 2 Jahre | +29,29 % | -6,97 % |
| Letzte 5 Jahre | +28,39 % | +9,43 % |
| Letzte 10 Jahre | +16,72 % | +37,13 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.745 | 7,50 | 3,28 |
| 2012 | 3.080 | 7,09 | 2,76 |
| 2013 | 3.083 | 6,72 | 2,62 |
| 2014 | 2.000 | 6,52 | 3,91 |
| 2015 | 3.068 | 6,33 | 2,48 |
| 2016 | 3.112 | 7,11 | 2,74 |
| 2017 | 3.112 | 7,51 | 2,90 |
| 2018 | 3.112 | 8,12 | 3,13 |
| 2019 | 2.943 | 8,50 | 3,47 |
| 2020 | 2.899 | 7,73 | 3,20 |
| 2021 | 2.830 | 8,91 | 3,78 |
| 2022 | 3.161 | 8,57 | 3,25 |
| 2023 | 2.698 | 8,28 | 3,68 |
| 2024 | 2.810 | 10,48 | 4,48 |
| 2025 | 2.921 | 9,68 | 3,98 |
| 2026 | 3.633 | 9,75 | 3,22 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Niederwerrn. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Niederwerrn
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Niederwerrn und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 30,3 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.