Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Berchtesgaden?
- Berchtesgaden ist ein Ort mit 7.780 Einwohnern im Kreis Berchtesgadener Land im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 5.651 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 20,4 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 2,9 % und 3,6 % (Ø 3,2 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 28 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Die Bevölkerung ist mit einem Durchschnittsalter von 46,3 Jahren im Bundesvergleich alt.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 etwa gleich geblieben.
- Die Arbeitsmarktsituation (3,2 % Arbeitslosigkeit) ist besser als der Bundesdurchschnitt.
KI-Standortbericht
Berchtesgaden liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.651 € und einem Kaufpreisfaktor von 30,8 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 14,82 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
30,8 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,25 %
Spanne: 2,94 % – 3,56 %
Wertsteigerung (5 J.)
+20,39 %
≈ 4,08 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 5.651 €/m² | 4.607 € bis 6.625 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 14,82 €/m² | 13,68 € bis 17,46 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,56 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,16 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +8,04 % | +22,38 % |
| Letzte 2 Jahre | -6,21 % | +17,43 % |
| Letzte 5 Jahre | +20,39 % | +57,16 % |
| Letzte 10 Jahre | +43,45 % | +93,73 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 4.553 | 7,42 | 1,96 |
| 2012 | 4.422 | 7,22 | 1,96 |
| 2013 | 4.296 | 7,02 | 1,96 |
| 2014 | 4.173 | 6,82 | 1,96 |
| 2015 | 4.054 | 7,22 | 2,14 |
| 2016 | 3.939 | 7,65 | 2,33 |
| 2017 | 3.828 | 7,70 | 2,41 |
| 2018 | 4.039 | 8,49 | 2,52 |
| 2019 | 3.968 | 7,72 | 2,34 |
| 2020 | 4.493 | 10,23 | 2,73 |
| 2021 | 4.694 | 9,43 | 2,41 |
| 2022 | 5.821 | 11,15 | 2,30 |
| 2023 | 6.948 | 12,01 | 2,07 |
| 2024 | 6.025 | 12,62 | 2,51 |
| 2025 | 5.230 | 12,11 | 2,78 |
| 2026 | 5.651 | 14,82 | 3,15 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Berchtesgaden. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Berchtesgaden
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Berchtesgaden und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 30,8 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.